官媒突然释放信号,楼市迎来春天?不能从一个极端走向另一个极端

冰川思想库研究员| 关不羽

房地产前些年有些被污名化,确实应该纠偏。但是,最近有不少声音提出要房地产“重出江湖”成为拉动经济增长的主力,这又是从一个极端到了另一个极端。

昨晚夜半,看到朋友圈转的一篇文章,吓了一跳。标题确实惊人,《官媒发声!房地产限制性政策已完成使命!恢复住房消费势在必行!》。三个感叹号,激动无比,好像是特大喜讯一般。

细看却有“标题党”之嫌。

文章的主体是《中国房地产报》官方微博的文章。“标题党”还是很有技巧的。我查了一下,《中国房地产报》是国家住房和城乡建设部主管的一家媒体,文中提出对房地产限制政策全面调整的建议,“恢复住房消费势在必行”的结论也不能说是错的。

但是,标题里每一条表述都有一点夸张,乍一看像是正式官宣的政策从“严”到“爱”的大转向,其实只是政策分析和建议。

那么,政策扶持、金融加持之下,房地产能不能重回经济增长主力C位?我觉得很难,甚至可以说是很危险。

01

对房地产的限制策确有调整的必要,这样才能恢复房地产企业的正常经营、保证正常的住房消费。这些也是主管部门正在做的。

但是,正常的政策调整,绝对不能放大到靠房地产刺激经济的程度。因为目前房地产行业的现实状况,难以承担拉动经济增长的重任,强行“注水”会产生严重的风险。

应当看到本轮房地产调控力度空前、时间跨度超长,已经触及到了行业基本逻辑,对资产估值做了一番大手术。三线以下城市几乎“团灭”,二线以上明显分化。因此,房企目前压力山大的不仅是流动资金,还有资产层面的大坑。

可是,这个坑到底有多大,又很难准确判断。长期系统性的价格管制,终端市场的价格信号失真。调控放开再加大规模灌水刺激,大规模市场动荡难以避免,涨的疯涨,跌的暴跌,后果如何,很难预料。

我们的金融体系虽然很强势,但是并不擅长应对大规模波动造成的风险,如果因此积累了系统性风险,真是事与愿违了。

其次,目前房地产行业已经是央企、大型地方国企为主。这些企业不同于民企,他们的资金来源、风险责任直接与政府财政捆绑。如果金融体系开闸,通过房企渠道转为地方债的老问题能避免吗?

要知道经历了三年防疫,大部分地方政府财政承压,强烈的短期趋利会造成土地供给无序、土地价格泡沫化。再经企业配杠杆放大风险,一旦爆雷会比此前的大型民营房企爆雷更难处理。按照过去的经验,大型国企“爆雷”事件的“雷声”不大,但是内伤严重。

因此,房地产限制政策的调整要循序渐进,慎而又慎。大开大阖是不可取的。

02

除了考虑房地产行业目前“体虚肾亏”的状况之外,对房地产在国民经济中的作用定位,还要通盘考虑整个经济形势的影响和风险。

中国目前的经济形势下,重启房地产的经济拉动作用难以指望,产生的泡沫风险不可小觑。

首先,中国目前的整体经济走势、资本环境和调控前相比,已经发生了天翻地覆的变化。市场信心不足,限制了房地产重启的天花板。

房产是长期持有的高价固定资产,没有稳定的环境预期,市场吸引力大大降低。

目前支撑房产价格的,主要是市场避险情绪,再加上政策限制大幅降低了流动性,稳住了房价。部分热点城市的价格偏高,并不代表市场的投资动力强劲。因此,大量资金流入房市,能否激发市场活力是高度存疑的,甚至不排除放松流动性后造成价格大幅下跌的可能。

再从住房消费的角度看,由于疫情影响、出口趋冷、互联网行业整体下行的影响,近期很难期待消费能力的增长。

就算放松金融限制,降税费的措施,没有收入增长预期的消费者,买房的动力和能力依然不足。即便把最后的消费力导入房市,也只是存量分配,并非真正的拉动经济增长。把买菜的钱省下来买房还按揭,算不上增长。

还有一点值得关注的是,房地产市场的热点区域已经大幅缩小。长三角主要城市的住房消费动力正在快速消失。

首当其冲的当然是上海。这次疫情或将严重影响上海的城市形象和国内影响力。经此一劫,上海的经济实力、人口吸引力,可能在数年内都难以恢复。还有杭州,未来住房消费的热度也很难让人感到乐观。

这两座中心城市的发展陷入困境,难免波及整个长三角区域。因此,未来中国房地产消费的热点区域,可能只剩下珠三角和北京。因此,中国住房市场增长空间将会很有限。

引导大量资金涌入这样有限的市场,风险可控吗?

引导大量资金再次进入没有实际经济增长支撑的西北、东北,情况则会更为糟糕。

总之,时过境迁,过去房地产拉动经济增长的经验,并不适用于当下。无论是经济环境、政策环境,还是市场环境,都不复当初。

不能指望房地产回归,对拉动中国经济增长做出多大贡献。反而要关注房地产调控政策放松后,可能产生的多重风险。

03

房地产是国民经济的重要部门,既不能污名化,但也不能夸大其经济作用。

房地产的经济贡献主要是“锦上添花”,“雪中送炭”非其所长。在经济高速增长时期,资产升值预期叠加收入增长预期,房地产的经济贡献是明显的。这就是“锦上添花”。

而在经济增速放缓、市场信心不足、产业发展不顺的大环境下,金融输血、货币驱动的房地产不是“雪中送炭”,而是“雪中抢碳”——冒着多重泡沫化的风险,挤占消费力。

这几年民营房企的日子不好过,整个行业也比较低迷。很理解房地产业内人士的心情。主管部门主动作为,调整政策修复市场,应该支持。但是,经济发展是有客观规律的,不能拔苗助长。目前看来,房地产如能实现疗伤止损、避免风险继续扩大,已属不易,经济拉动作用是指望不上的。

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