“云南房王”滑向危急时刻:创始人紧急灭火,密集拜访央企、国企

撰文 / 张文静

编辑 / 田晏林

贪婪的“秃鹫”正在“云南地产一哥”头顶上盘旋。

5月3日,在人民网“领导留言板”上,云南本地房企俊发集团有限公司(下称 俊发集团)的部分客户投诉其拒退购房金。前一日,俊发集团的部分员工投诉其违反《劳动法》,不允许员工“五一”放假。

尽管《财经天下》周刊向俊发集团求证后,公关人员极力辟谣,但危机导火索早已点燃。

假期前,俊发集团就因2.19亿元信托贷款延期兑付,引发市场风波。面对巨额债务缺口,俊发集团创始人李俊紧急“灭火”,4月28日主动召开新闻发布会稳定军心,并宣布将“重新执掌俊发”。

跟所有在20世纪90年代呼啸而起的房地产商一样,俊发集团有过一段意气风发的时光。李俊本人的从商经历更是传奇。

1998年,年仅23岁的他成立了俊发集团,但五年后却因行贿罪锒铛入狱。两年服刑期满,重出江湖的李俊拉来了时任万科集团董事长的王石,出任俊发集团的顾问,还一起打造了“水晶俊园”,再次成为云南地产界的风云人物。在2014年至2021年的胡润榜单上,李俊家族数次问鼎云南首富。

小插曲是,2019年李俊将公司全权交给儿子李镇廷打理,以一种半隐退的状态,让“云南王”的身份变得愈发神秘。

一位熟悉俊发集团的云南房企人士告诉《财经天下》周刊,这几年,李俊人虽在幕后,心仍在台前。此次他宣告回归,象征意义大于实际作用,更大程度上是给投资者提振信心。

毕竟,2.19亿元的信托贷款逾期,仅仅撕开了这家企业债务危机的一道口子。处在房地产行业变局中,俊发集团要面对的难题远不止这些。

从2021年下半年开始,俊发集团就因裁员、拖欠民工薪资等问题,被外界非议。虽然李俊说“俊发不存在资不抵债的情况”,但他却无法回避企业短期资金陷入流动性困境的现实。

“云南王”的危机

李俊在发布会上坦言,俊发目前遇到了短期的流动性困难。从今年春节后至4月中旬,公司的项目几乎都处于停滞状态,住房大面积延期交付。尽管他承诺,全力以赴保质保量完成3.6万套住房的交付,但业主们并不买账。

“上一个这样说的人还是许家印。”在部分业主看来,虽然俊发集团的规模和负债远不及恒大,但李俊预计5月全面复工,这对于眼下处于资金困局的俊发集团而言,不是易事。

一位接近俊发的市场人士称,部分项目的确已于4月下旬复工,但问题是现在的工人太少。在云南房产中介人士看来,俊发集团现在无法顾及所有项目,只能优先急需交房的,其他项目暂时可能不会很快复工。“我们附近一个项目塔吊都拆掉了,何时交房更没有明确时间。”

过去数月,俊发集团欠薪、裁员、收紧旧改项目、大湾区总部撤离、子公司成为被执行人等消息屡屡传出,集团方面数次发声明“回怼”。直到近日2.19亿元信托贷款逾期的消息被曝出,才将这家企业的资金问题摆上台面。俊发不再吞吞吐吐,索性将艰难的处境公之于众。

据昆明的房企人士称,他最早知道俊发资金出现问题大约在2021年的六七月份。当时整个俊发集团的裁员比例接近70%,其中工程、开发、投拓等部门是裁员重灾区,不少项目总经理都在被裁之列。

去年10月,面对裁员风波,俊发集团官方刊登了一篇《严正声明》,斥责网络媒体刻意夸大甚至捏造俊发组织及人员调整情况,但未否认正在进行的人事变动。那时的社交平台上也有不少关于“俊发裁员”的爆料和讨论。

一位项目外包建筑工程人士告诉《财经天下》周刊,以前工地上每个月都会发放工人的生活费,但到去年11月连生活费都停止了发放。至今,俊发集团仍拖欠他们一年的薪资。

为了缓解现金流,从去年年底开始,俊发集团低价出售车位、商铺和地下室等资产。以前每平米13000元至15000元的车位,现在却降到了9000元左右。

今年4月,俊发又推出多个工抵房项目。所谓“工抵房”可理解为开发商因无法支付工程款,通过把房子抵押给施工方,以抵销账款。

由于俊发开发的楼盘大多是精装房,一般情况下会高于市场价,但此次推出的工抵房,均价10000元/平米左右,远低于市场价,甚至有的项目工抵房单价低至3999元/平米,几乎是“骨折价”出售。

评级机构的消息最灵通。今年2月,惠誉下调了俊发集团的评级。

据惠誉统计,截至2021年6月底,俊发集团手头的无限制现金只有45亿元。但2022年10月、12月,俊发集团分别有一笔20亿元的境内公司债券和2.37亿的美元债券到期,另有20亿元公司债于2023年3月到期。降至0.4倍的短债比,意味着俊发集团即将面临巨大的偿债压力。

在4月28日的新闻发布会上,李俊试图给市场喂上一颗“定心丸”——公开披露截至2021年末,俊发集团总资产1580亿元,权益有息负债263亿元,未售土地储备资源3872亿元,其中已确权拿到土地证的货值有1263亿元。

从这组数据的表面上看,俊发集团的资产覆盖有息负债绰绰有余。但截至2021年6月末,俊发集团总负债1236.65亿元。面对工程欠款、项目停工、债务密集到期,如何在短期内将这些资产转化为真金白银,才是俊发当下最大的考验。

图源/俊发集团官方微信

失意的扩张

不可否认,俊发集团如今的资金状况出现恶化,与疫情和房地产市场的变化不无关系。

俊发集团起家于昆明,大部分项目亦集中于此。2021年,昆明房地产市场整体下行。克而瑞数据显示,去年昆明商品房供应较2020年下降36%,成交量较2020年全年下降22%。

另据昆明锐理数据统计,2021年5月,昆明新建住宅平均15000元/平米左右,下半年的楼盘几乎集体降价促销,房价至10月达全年最低点,徘徊在13000元/平米。再加之去年年底疫情反复,包括俊发在内的许多房企,销售量都受到很大影响。

公开数据显示,2021年俊发的总合同销售额达530亿元,同比下滑20%。惠誉预计,由于行业需求和市场情绪普遍疲软,2022年的合同销售额将进一步下降。

然而,这些还不是让俊发爆雷的最直接原因。2021年房地产行业融资政策收紧,金融机构严格控制对房企的融资放款。俊发集团从去年10月至今,没有获得一笔贷款,且为确保征信,公司还给银行归还了90多亿元的贷款,直接造成现金流减少约230亿元。

谈及此事,李俊似乎有些后悔。他表示,公司内部对金融机构不放贷款没有引起高度重视,“不放就算了,可以靠销售。”

只是李俊没想到,当所有客观因素综合到一起,在融资和市场两头夹击下,俊发集团的现金流会恶化得如此迅速。不过,他也反思了主观原因,坦言过去的俊发习惯了安逸,遇到问题,反应不及时。

多位市场人士告诉《财经天下》周刊,俊发在云南深耕多年,属于本地房地产龙头企业,根深叶大,发展一直较为顺畅。即便是近年,包括融创、碧桂园、万科等外来房企纷纷加码云南市场,也没能撼动俊发的地位。

“他们拿到的地块都地段好、优质。”一位负责云南区域的房企人士表示,在昆明,各个区都有俊发的楼盘,十分受本地人欢迎。

或许正是前期发展得太顺,让俊发在市场发生急剧变化时,缺乏足够的危机意识。可以佐证的是,过去一年,当各家房企勒紧腰带、谨慎拿地时,俊发集团却逆势扩张。

2021年,昆明市土地出让金下降到最近5年最低值,主城五区土地出让面积较2020年锐减85%。多数品牌房企按兵不动,就连碧桂园、龙湖、招商、中铁建等颇具实力的房企都选择少量拿地,只有俊发集团十分“勇猛”,2021年全年拿下了昆明新供应土地的1/3。

而且在2021年6月的上海集中土拍时,俊发集团还与上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司合力斥资15.37亿元在上海青浦区拿下一宗土地。

上述接近俊发的市场人士告诉《财经天下》周刊,去年五六月份后,随着恒大困境浮出水面,市场信心大受影响,许多在昆明的开发商普遍降价促销。但那会儿的俊发,楼盘价格反而微涨。“购房者多方对比,俊发销售多少会受到一定影响。”

还有一个扩张“后遗症”的项目。2017年,俊发集团以452亿元承债式收购云南中豪集团,将后者旗下烂尾的螺蛳湾国际商贸城收为己有。但据李俊计算,螺蛳湾给俊发带来了309亿元的债务负担,“如果俊发没有收购螺丝湾项目,有息负债将大幅减少80%以上。”

除了被商业地产连累,依靠旧改项目起家的俊发集团,在城市更新业务上也玩砸了。

这些年,俊发集团加码全国化,先后在上海、西安、广州等地推进旧改项目。2019年俊发在广州正式成立大湾区公司,一年内就在大湾区摘得3个旧改项目。其中,广州增城区蓝山村项目投资总金额高达82亿元。

原本试图在全国复制云南成功的城市更新模式,但俊发忽略了“外来的和尚难念经”。尤其是旧改,大多数的项目都是由本地企业操刀,外来房企对当地市场不熟悉,又无资源积累,加之开发项目规模大、周期长,沉淀资金多,势必会拖累企业的现金流。

今年2月,市场传出消息,俊发集团已收缩其在广州的旧改业务,大湾区总部更是人去楼空。

老帅回归,能否力挽狂澜?

最近两个月,李俊一直忙于拜访央企、国企。据他透露,5月份将有关于重大资产合作、处置的消息公布。

但一位云南民营房企人士对此持谨慎态度,他认为云南房地产市场当前并不乐观,找央企接盘不太容易。况且,作为云南本地企业,尽管早年间该公司在核心区域抢到不少好地块,但多年过去,项目存量已经很少,此时对央企来说,接盘意义已经不大。

在行业人士看来,俊发手里的新地块,除非合作开发,否则对谨慎的央企或许没有足够大的吸引力。不过,也有市场人士推测,由于俊发项目集中分布于昆明,又是云南本地龙头企业,一旦倒下,会产生更多问题,当地政府、国企或会给予一定支持。

4月18日,李俊拜访了云投集团。在发布会上,他调侃道,过去这么多年,俊发没卖过一处资产、一块地,从来都是买资产、买地,“缺乏谈合作的经验”。

的确,俊发集团从成立之日起,就没太受过罪,因为李俊还是个标准的“富二代”。他的父母李黎明、石宝凤是云南改革开放初期的企业家,被誉为“云南创业第一代”。见过李俊的人描述,他个头不高,偏黑瘦,气场强。即便在年轻时曾入狱,也没有消磨斗志,最后还成了地产圈的“云南王”。

但这次,李俊是真遇到难题了。今年1月,他还将久经沙场的俊发前CEO赵彬从红星地产请回来,让儿子李镇廷让出了总经理之位。然而这些安排能否帮助俊发渡过难关,目前还是未知数。

看到近期多地房地产政策暖风频吹,李俊把更多希望放在了236亿元的可售货值上,卖房回款是他觉得最靠谱的方式。

特别是4月16日,昆明出台了楼市支持政策,在加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房企困难、鼓励多种方式回迁安置、调高住房公积金贷款额度等方面共计提出25项意见。李俊表示,俊发会按照省市购房政策指定特定货包向刚需刚改客户推广,另外还推出了“公积金贷款补贴计划”,以刺激销售。

可市场的表现真的会如他所愿吗?

一位房企营销人士表示,随着银行贷款和公积金政策放宽,近期售楼部来访量的确有所上升,但实际成交量仍有限,观望者太多。“尽管政策逐渐放开,购房者手上有钱,但整体经济形势不好,大家还是不敢买。”

并且,相较于其他房企,俊发集团还要面对重拾购房者信心的难题。有昆明的房产中介告诉《财经天下》周刊,有购房者在上个月购买了俊发的房子后,不到一个月就退掉了,只因为担心俊发交房时间拖得太长。

此外,由于俊发拖欠佣金,加之不少项目复工、交房时间遥遥无期,有中介称,已经不再主推俊发的楼盘,改为推更为稳妥的央企、国企楼盘。

换言之,未来,俊发集团如果找不到“接盘侠”,那么对于李俊来说,就不是简单地做“剪刀手”那么简单了。答案或许就在这个5月揭晓。

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