绿地控股去年净利润爆降58%,降负债800亿?

文|翠鸟资本

绿地控股(600606.SH)最新的年报披露:公司2021年实现营收5442.86亿元,同比增长19.43%;归属于上市公司股东的净利润61.9亿元,同比下降58.8%。

而该份年报中,最让投资者关心的数据是:全年压降有息负债812亿元。

这降负债的进度有点超预期,有点梦幻。

净利润下滑的新解释

对比过去七年的业绩,2021年绿地控股可谓创下最低的业绩水平,净利润仅为61.79亿元。公司2018年-2020年归母净利润均是百亿元量级的盈利水平,而2021年这个数据的爆降,反映了房地产公司面临的转型压力,以及轻易赚钱时代的远去。

绿地控股对净利润下滑做了另一番解释:经营性现金流量净额622亿元,同比增长39%;为了保障现金流,利润出现较大幅度下降。

年报披露:绿地控股全年压降有息负债812亿元,自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。截至年末,有息负债余额降至2406亿元,在大幅降负债的背景下,“企业经营保持了总体稳定”。

现金流成了一个关键支点,也是本次年报披露的关键信息。

一家知名智库分析称:减少拿地支出是缓解企业债务压力比较直接的手段,由此绿地2021年投资力度明显下降,全年新增项目45个,权益建筑面积703万平米,权益土地款322亿元,明显低于往年,并导致土地储备的下降。

曲线吸金的转型

实际上,大金融板块才是绿地控股的关键,可以让绿地在投资方面不会完全依赖招拍挂方式拿地,加大多元拿地模式的推进。

绿地控股的大金融指“投资+投行”的大资管全产业链布局,逐步形成了债权业务、股权业务、资产管理和资本运作、科技金融齐头并进的业务格局。

换言之,一家房地产企业转型了大资管业务,但这类业务是金融类企业的专长,操持实业的公司也能这么转型?

年报中找到一处这样的表述:“成功引进湖畔山南基金等战略投资人,落实资金40亿元。有序推进基础业务经营。债权及股权投资等业务总体平稳。集中精力推进存量资产处置和资本运作,取得积极进展。全年完成利润总额21亿元。”

我们来看资产负债表:债权投资余额出现近50%的下滑,主要因房地产基金到期收回。但“其他权益工具投资”的余额在所有项目中涨幅颇高,达到123%的幅度,涉及金融板块对外投资增加。

此外,“其他非流动金融资产”也因金融板块对外投资出现73%的涨幅。

可见,绿地控股的金融投资在加大力度,这是投资者必须要看到的“潜台词”。

那么,这些投资究竟是什么呢?

绿地控股披露了委托贷款的情况,涉及多个自有资金的投向,报酬确定方式为委贷利息,年化收益各不同,但最低的为10%,最高的为24%。

年报有一行小字的披露:“上述委托贷款大部分为公司金融板块所从事的房地产债权投资业务,通常设有适当的抵押或担保。逾期委托贷款中,公司提供给上海远运投资管理有限公司的委托贷款设有股权质押、关联方及实际控制人连带责任担保。”

也就是说,委托贷款是公司的对外投资业务之一,这确实比房地产投资来得轻松。

消失的80亿

查看公告我们发现,绿地控股的减值计提对报表冲击力不可小觑。

2021年度共计提各类信用减值损失28.03亿元,资产减值损失52.44亿元。本次计提资产减值准备及信用损失影响公司2021年度合并报表利润总额减少80.47亿元。

拆解来看:1)坏账损失28.27亿元,其中应收票据计提坏账损失7.26亿元;应收账款按单项评估计提坏账准备3.29亿元;

2)存货跌价损失42.7亿元,长期股权投资减值损失5.21亿元,合同资产减值损失2.75亿元。计提的存货跌价损失中,部分海外项目因销售周期和开发周期拉长,导致成本增加及折现时间加长,共计提跌价减值损失约8.42亿元等。

可以看出,绿地的账面压力并没有真正缓解。

年报中还有一段文字值得关注:“2022年公司重点工作……以回款为核心,推进存量去化,进一步盘活资源,回笼资金。继续推进海外房地产业务‘去化、减量、回款’,加快轻资产转型。”

显而易见,公司的回款压力成为2022年一个不确定因素,投资者需要特别关注。

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