一季度新房销售不及预期?杨现领:部分城市房地产进入买方市场

近日,空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领线上出席博智宏观论坛月度例会,就“新阶段如何促进房地产平稳健康可持续发展”主题发表演讲。

杨现领表示,统计局最近公布了一季度房地产数据,从微观调查的角度来说,市场数据实际上比较差。大部分城市新房同比交易量下降幅度都在30-50%之间,好一点的城市(如北京)新房市场略好,但同比下降幅度也有30%。环比去年四季度,新房也没有改善,大部分城市的环比数据都还是继续下跌,也就是说新房交易量继续环比下降的状况目前没有得到根本修正。

“预估下来二季度可能仍在相对比较弱的周期里面。新房市场全面恢复交易量的预期估计要等到二季度末、三季度初,我所调研的大部分的开发商和中介运营机构,他们对新房的预期相对来说都是这种情况。”杨现领表示。

杨现领指出,总体判断整个新房市场交易量全面恢复要等到下半年。企业经营有其逻辑,从销售回暖传导到投资回暖,这中间有时间差。如果下半年销售才回暖,今年的投资会受到比较大的影响。因为开发商下半年的投资,是准备明年的货量,跟明年的业绩相关,急迫度没有那么强。受制于销售量状况较差,上半年开发商没有动力拿地。

杨现领表示,跟一些开发商企业进行交流的时候,他们对今年房地产投资不太乐观主要有以下几个原因。

第一个原因是存量。包括碧桂园、融创的很多存量项目还在出清的过程中。这些企业把项目卖掉后,才能有后续的投资和施工。但是目前项目出清的进展并不顺利,从去年到现在还一直在拉扯和博弈。项目出清需要时间,会对存量项目的施工带来影响,会对投资形成负面效应。

第二个原因是开工节奏比较谨慎。开发商新增的项目,基本是按销定产,即依照销量情况来确定投资状况。以前开发商乐观的时候,一个项目三期、四期同时开,今年基本上是卖一期开一期,细水长流,基本不会提前预备货值货量,整个开发商的投资预期比较谨慎。即便是市面上相对稳健的七个企业,包括保利、万科、招商、龙湖、中海、华润、旭辉等,这些企业的资金流状况比较好,但是他们的新开工节奏比较谨慎。核心在于他们对市场什么时候触底、什么时候反弹判断不清,所以总体上采取比较保守的开工节奏。

第三个原因是拿地。开发商对拿地是不乐观的,虽然地方政府在保证金、土地价格上都有一些改善,但是目前土地拍卖市场抢地氛围不足,因为预期较差,只有少数优质地块才可能抢一抢。现在开发商的策略就是减量拿地,全国大部分城市的土地市场还是比较弱的。

“这些情况短期内可能难以得到本质的改变。投资要有实质性恢复需要一个前提条件,就是新房市场交易量的恢复。”杨现领表示。

杨现领指出,整个中国房地产市场已经进入新的发展阶段。很多城市新房交易量之所以起不来,核心不光是没有需求,还因为需求被二手房市场吸引。像成都、郑州、武汉等二线城市,二手房占比达到50%左右。比如成都一年二手房交易量为11万套,新房交易量一年有13万套。在这种情况下,如果大家预期新房交付可能存在问题,购房需求就会提前在二手房市场释放。这也是为何3、4月份很多城市二手房市场复苏程度要明显快于新房。

杨现领表示,我们现在有两方面的供给,一个是二手房的供给,另一个是新房的供给。当供给侧形成两个供给市场,地价形成机制、城市发展逻辑和“以土地谋发展”(土地财政)的底层逻辑会有很大的变化。新房复苏不达预期的原因之一,就在于很多需求在二手房释放了,像二线城市的二手房库存量基本都在15-20万套,二手房供应为很多潜在的买房者提供了更多元、一定程度上性价比更高的选择。

“整个中国正在进入业主主导的阶段。背后的指标叫业主住房自有率,已经超过60%,很多城市甚至超过70%、80%。从美国、日本、西欧住房发展的历史来看,当一个国家的业主住房自有率超过50%,基本上就形成了业主社会。业主社会会对整个需求、供给、杠杆的运营机制产生很大的影响。”杨现领表示。

以北京为例,北京是全国第一个进入业主社会的城市。当进入业主社会,当地居民的住房购买力就不再取决于杠杆、现金,而是取决于手中的房产,这也是北京房价居高不下的原因。原因不是北京人有钱,而是北京人有房,很多人会卖掉一套去买一套,甚至卖掉两套买一套,这种房产置换带来的购买力成为支撑房价的重要力量。这也使得北京居民对房贷的需求没有那么明显,因此放松利率、首付比例、贷款条件等,对住房市场的刺激没那么大推动作用。

“北京80%的住房供应来自二手房,北京每年二手房交易量在18-20万套,新房只有3-4万套。一线城市已经进入业主社会,二线城市正在加速进入业主社会。业主社会会对新房的供给、投资带来影响,这是不以人的意志力为转移的市场规律。”杨现领表示。

杨现领指出,中国房地产市场进行新的发展阶段,还表现在中国房地产将地从卖方市场进入买方市场,即消费者议价能力增强,买方市场会重新定义开发商的结构、产品模型,一切都会发生变化。过去的“土地财政”是高效的,具备很强的规模效应;开发商一张图纸走天下,产品相差不大,高周转成为可能;消费者的需求是同质化的,房子在涨价,不管品质,买到就好,对产品差异性要求不高。过去“高杠杆+同质化”的产品供需使得土地财政效率很高,但是今天进入买方市场之后,这一切都会变化。

杨现领表示,中国房地产市场正在发生非常底层的变化,房地产市场的内涵和外延都在发生很大的变化,房地产行业会逐渐从以开发为重转为以服务为重,中国二手房市场、交易服务商会不断崛起。要保持房地产市场平稳健康课持续发展,就是要让房地产投资不至于出现断崖式下跌,让它保持一个合理的降幅,逐步完成房地产开发商的转型。房地产消费未来还处于上升阶段,中国住房消费市场才刚刚崛起,特别是疫情后相关的住房消费服务业,包括家居、保洁、保姆等,这会是未来房地产行业最大的贡献。

杨现领表示,要想判断中国房地产市场处于什么新阶段,可以看看国外成熟市场上市公司的结构。比如德国最大的房地产上市企业不是开发商,是一家叫Vonovia的房地产租赁基金,是租赁REITs、租赁基金。美国最大的房地产企业是两家房地产租赁运营机构,一个是EQR,一个是AVB。除此之外是家得宝,家得宝是美国最大的一站式仓储建材零售超市。美国还有最大的商业地产服务商CBRE,美国最大的房地产互联网企业Zillow。这背后都代表着新的发展阶段,代表着租赁、商业运营、互联网、建材零售家装家居消费等的崛起。虽然中国不一定会重演这些商业模式,但背后包含的产业规律是一致的。

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