2022报税必知!房屋税怎么算?首购族节税秘诀大公开

文/陈盈蓉

▲5月报税季不仅要申报综合所得税,有房族也需申报房屋税。(图/中央社)

从无壳蜗牛晋身从有壳族,5月报税季不仅要申报综合所得税,有房族也需申报房屋税,只不过才刚买房的首购族若想省税该怎么做?该用标準还是列举?房贷利息能抵税?房屋税又怎么算?看完这篇让你秒懂怎么省钱报税!

一、房屋税课税时间?

每年从5月1日起至5月31日止,是民众综合所得税及营利事业所得税结算申报及缴纳期间,俗称5月为报税季。但考量到疫情从4月中旬起,确诊人数不断攀升,财政部担心申报人潮衍伸疫情扩散,决定110年的综所税申报截止期限,展延为5月1日至6月30日。

而房屋税则一年缴一次,目前是跟着每年5月报税季申报,课税期间是由前一年7月1日至当年6月30日止,若未满一年则按月依比例课税。以2022年为例,开徵房屋税的课税所属期间为110年7月1日起至111年6月30日止。

二、房屋税是什么?

简单来说就是对「房屋所有人」所课徵的财产税。而房屋除了一般认定的房子外,也包含固定于土地上的建筑物,像是顶楼加盖、车库、夹层屋等有供住宅、工作、营业使用之建筑改良物,即便是无照违章建筑,仍会被课徵。

三、房屋税怎么算?什么是房屋课税现值?

由于房屋税属于地方税,在政府规定的税率範围内,地方政府可以分别订定房屋税徵收率,而此税率是根据房屋实际使用情况,採「按月」适用不同税率计算。

根据财政部的解说,民众应缴的房屋税计算方式为:

应纳税额=房屋课税现值 × 税率

而「房屋课税现值」是政府依据《房屋税条例》第10条规定,请各县市依规定找民意代表、建筑、营造等专门人员组成「不动产评价委员会」去核计房屋现值,目前固定每三年会重新评定一次,会再依「折旧率」递减它的评定价值,是房屋税及契税的计算依据。

它的计算方式为:

房屋课税现值= 核定单价 × 面积 ×(1 - 折旧率 × 折旧年数)× 房屋街路等级调整率(路段率)

基本上坪数越大、屋龄越新、地段越优、楼层越高、建材越好,评定现值就会越高,民众若想知道房屋现值,可以向房屋所在地的税捐稽徵机关查询。

四、房屋税怎么节税?有没有自住是关键

由于房屋税率是根据房屋实际使用情况去计算,目前若是自用住家税率是1.2%、非自用住家1.5%~3.6%、非住家非营业用1.5%~2.5%、非住家营业用3%~5%,因此房子是不是自住,有没有营业用,都会影响到税率的高低。

不过想要享有1.2%自住优惠税率,还是得满足以下三个条件才能申请:

1.房屋无出租使用

2.供本人、配偶或直系亲属实际居住

3.本人、配偶及未成年子女全国合计3户以内

如果本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋超过3户,且实际都是无出租、自用使用,那么以台北市为例,民众可以挑选3间房屋课税现值较高的作为1.2%自住税率计算,其余房屋则依据「非自住房屋」的税率去计算课税。

另外,也因为房屋税是按月课徵,因此,民众若房屋使用有任何变更,切记一定要在当月15日前申请,比如说房子本来是营业用,后来变更改为住家用,那么只要在当月15日前申请变更,当月的税率就会变成住家用的课徵;若是当月16日之后申请变更,则当月的税率还是会根据原本的税率计算,下个月才会改成新的税率。

五、房贷利息也能抵税?

购屋借款利息又称「房贷利息」,如果民众买房有缴房贷,并符合自住、无出租条件,那么房贷利息就能用来扣缴所得税,最高扣除额可达30万,只不过所得税扣缴,有分标準与列举,民众若想利用房贷利息来扣缴,仍有需多细节事项要注意。

1.确定要用「列举扣除额」or「标準扣除额」

综合所得税的扣除额有「标準扣除额」和「列举扣除额」之分,民众可自由择一申报。以标準扣除额来说,单身者额度12万、夫妻合併申报24万,民众不需提供任何证明,即可直接扣除。

而列举扣除额则必须逐项提供相关的检附单据,比如保险费、医药费、房贷利息、捐赠、政治献金等列举申报。若民众发现列举出来的扣除金额,有超过标準扣除额12万或24万,那么选择列举扣除会比较划算。

2.须扣除存款利息所得

想要申报房贷扣除额的民众一定要注意,若同一年也有申报「储蓄投资特别扣除额」,那么列举扣除额时,就要将房贷利息减去自己的银行利息收入,剩下的余额(扣除额最高上限30万)才能列举进去节税。

举例说明,去年房贷利息共60万,存款利息所得有10万,必须先60万-10万,算出房贷利息余额为50万,但因扣除额最高上限是30万,因此就会以30万做为扣除额申报,没有超过30万,则以实际金额申报。

3.必须设籍自住使用且限一屋抵扣

想要列举房贷利息作为所得税的扣除额,房屋必须是「自用住宅」,而且必须登记在纳税人、配偶或扶养亲属名下(以有没有办妥户籍登记来认定),若拿去出租或营业用,就不能列举房贷利息扣除额。

另外每户可列举扣除的房贷利息以「一屋为限」,不管是本人、配偶或抚养亲属名下超过2户房子,还是将两户相邻房子打通,也都是只能选择一户作为房贷利息列举扣除。

4.列举房屋租金支出、房贷利息需择一

所得税申报列举扣除也能将租金支出列入,只是有房族要注意,倘若你同时有在外租屋的需求,那么在房屋租金支出(上限12万)与房贷利息列举上,必须择一选择,不能同时申报扣除。

以上是针对首购族可以怎么省税的建议,其实关键在于要会善用「免税额」、「扣除额」,但这两点又有很多条件限制,因此如何做到最大节税效益,民众都得事前做好功课!

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